業者の勧誘でアパート経営、マンション投資をしてはいけない理由

業者の勧誘でアパート経営、マンション投資をしてはいけない理由

・アパート業者の「家賃全額保証」のからくり

老後の不安に付け込んだ悪質な業者が非常に多いのが、不動産投資業界です。
勧誘の内容は「銀行からローンを受けて賃貸用アパート、マンションを購入しませんか? ローン返済は家賃の中から返済していけば良く、しかも家賃は全額保証です。例え空室が出たとしても心配ありません。私共が空室分の家賃もお客様にお支払いします。ローンが終われば、入ってくる家賃は全て収入となり老後の生活資金になりますよ」という物です。

一見、「いいなぁ」と思える内容ですが実に巧妙に出来ており、実態を知らなければ、納得してしまいそうです。
しかし現在ではアパート経営、マンション投資でうまくいった、という話は全くといっていいほど、ありません。
逆に「もう投資金の回収は諦めた」という方も多くいらっしゃるのです。
少子高齢化が進む現在、アパートの需要は減り続けておりアパートの空室率は全国平均で30%近くになります。
大都市圏内でも20%位の空室率で地方都市ともなると40%~50%にもなっているのです。
にも関わらず業者は「家賃保証制度」を理由にずっと満室が続く計算で収支計画書なるものを出してきます。

需要が減っているにも拘わらず、銀行のアパートローンと呼ばれる不動産投資用ローンの貸付残高は逆に年々増えており金融庁が銀行に対しアパートローンの貸付を制限するように指導している、という状況なのです。これはマンション投資でも同じです。

アパートを建てる費用は、同様の規模の住宅を建てる費用の2/3位です。つまり普通の住宅より安いのです。
これは決してサービスではなく、安い分だけ「低級な設備」「安い資材を使う」など品質そのものを低くしているので安いのです。品質が低いので劣化も早くなります。そこでリフォームと言って設備の品質を上げたり、壁を塗りなおして新しく見せたりと言う補修工事を定期的に行う必要が出て来るのですが、それは全額、あなたの負担になるのです。そして契約書には必ず次の一文が入っています。

「建物の老朽化に伴う定期的な補修工事は**社(業者名)の指定業者に依頼する物とする」

例えばウォシュレットの交換でも、あなたがチラシで見た格安業者に頼めば一つ3万位で済むのに「指定業者」は平気で20万と言ってきます。20万×5部屋なら100万です。格安業者に頼めば15万位で済むのに契約書の「指定業者に依頼する物とする」という一文により、余計な費用を支払わされてしまうのです。

また家賃全額保証ですが、一般的にアパートは新築時には満室となります。新築アパートは借り手に人気があるのです。ですので最初の2、3年は問題なく運営していけるのですが2、3年すると空室が出始めます。業者は、その空室の家賃を支払ってはくれますが、空室が埋らないと必ず「家賃を下げましょう」と言ってきます。アパートの家賃といのは築年数が経てば安くなるのが普通ですので、受け入れざるを得ません。

つまり家賃全額保証というのは「新築時の家賃をずっと保証してくれる」訳ではなく単に「家賃を保証する」というだけの事なのです。そして業者は高額なリフォーム代で、あなたに支払った「空室の家賃」を回収しているのです。これが「家賃全額保証」の正体なのです。

リフォーム代は年を追うごとに高くなり、その一方で業者は毎年、家賃の引き下げを要求してきます。
つまり、良いのは最初の2~3年だけで、後は高いリフォーム代を払わされ続け、家賃は下がり続けます。予定していた利益は出ず、むしろ「持ち出し」になってしまう事がほとんどです。アパート業者はアパートを建てさせる事で大きな利益が得られ、さらにリフォーム代でも稼げ、ノーリスクです。こんな美味しい仕事はありません。だからアパート業者、マンション業者は増え続ける一方なのです。
こういったアパート業者の中にはTVにCMを流して、一見、大会社のように見せかけている所もあります。
公的年金だけでは生活費が足りないのは事実ですが、そこに付け込んだ悪質な業者が沢山いる事を是非、覚えておいて下さい。安易な儲け話は危ない、とまずは疑ってかかる必要があるのです。

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